Ugovor o najmu stana — besplatni obrazac

Obrazac za kopiranje i prilagodbu, uz objašnjenja onoga što najmodavci najčešće pogriješe: solemnizacija, otkazni rokovi, polog i prijava Poreznoj.

Kopira cijeli obrazac kao tekst — zalijepite u Word i ispunite [uglate zagrade].

Ugovor o najmu stana

Ugovorne strane

Najmodavac: [ime i prezime, OIB, adresa]

Najmoprimac: [ime i prezime, OIB, adresa]

sklapaju sljedeći ugovor o najmu stana:

Članak 1. — Predmet najma

Najmodavac daje u najam stan na adresi [ulica i broj, mjesto], koji se sastoji od [broj] soba, kuhinje i kupaonice, ukupne površine [__] m², [namješten / nenamješten].

Uz stan se daju na korištenje: [pripadci — npr. drvarnica, parkirno mjesto, vrt / —].

Najmoprimcu se predaje [broj] ključeva.

Članak 2. — Trajanje najma

Ugovor se sklapa [na neodređeno vrijeme / na određeno vrijeme od [datum] do [datum]], s početkom najma [datum].

Članak 3. — Najamnina

Mjesečna najamnina iznosi [__] eura i plaća se do [__]. dana u mjesecu za tekući mjesec, na račun najmodavca IBAN [__].

Režije nisu uključene u najamninu.

Članak 4. — Režije i pričuva

Troškove režija (struja, voda, plin, komunalna naknada, odvoz otpada, [internet/TV]) snosi najmoprimac [prijenosom brojila na svoje ime / plaćanjem po računima uz predočenje].

Pričuvu i troškove upravitelja zgrade snosi najmodavac.

Članak 5. — Polog

Najmoprimac pri potpisu ugovora uplaćuje polog u iznosu od [__] eura (uobičajeno 1–2 mjesečne najamnine).

Polog se vraća najmoprimcu u roku od [30] dana nakon primopredaje stana, umanjen za eventualna dugovanja i troškove otklanjanja šteta koje prelaze redovno korištenje.

Članak 6. — Osobe koje će koristiti stan

Uz najmoprimca stan će koristiti: [imena osoba / nitko].

Useljenje drugih osoba moguće je samo uz prethodnu pisanu suglasnost najmodavca.

Članak 7. — Korištenje i održavanje

Najmoprimac se obvezuje koristiti stan pažnjom dobrog gospodara i isključivo za stanovanje.

Tekuće (sitno) održavanje snosi najmoprimac; veće kvarove i zamjene koje nisu posljedica nepažnje najmoprimca snosi najmodavac. Najmoprimac je dužan kvarove prijaviti bez odgode.

Preinake stana nisu dopuštene bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

Članak 8. — Podnajam

Davanje stana ili dijela stana u podnajam nije dopušteno bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

Članak 9. — Otkaz ugovora

Otkaz se daje u pisanom obliku, s obrazloženjem, uz dostavu osobno uz potpis ili preporučenom poštom.

Otkazni rok iznosi tri mjeseca i počinje teći prvog dana mjeseca koji slijedi mjesecu u kojem je otkaz primljen. Ako najmodavac otkazuje radi useljenja sebe ili svojih potomaka, roditelja ili osoba koje je dužan uzdržavati, otkazni rok iznosi šest mjeseci.

Članak 10. — Primopredaja

Pri useljenju i iseljenju sastavlja se primopredajni zapisnik sa stanjem stana i opreme, stanjima brojila i brojem predanih ključeva, koji potpisuju obje strane.

Članak 11. — Završne odredbe

Najmodavac će ugovor prijaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od 8 dana od sklapanja.

[Opcija] Ugovorne strane suglasne su ugovor solemnizirati kod javnog bilježnika, a najmoprimac pristaje na neposrednu ovrhu radi naplate dospjelih dugovanja i radi iseljenja nakon prestanka najma.

Ako je pojedina odredba ništetna, ostatak ugovora ostaje na snazi. Za sporove je nadležan sud u [mjesto].

Potpisi

U [mjesto], [datum] — Najmodavac: [potpis] — Najmoprimac: [potpis]

Na što najmodavci trebaju paziti

Solemnizacija je najjače pojačanje ovog ugovora. Kod javnog bilježnika ugovor uz izjavu o pristanku na ovrhu postaje ovršna isprava — dospjele najamnine i iseljenje nakon prestanka najma provode se izravno, bez parnice koja zna trajati godinama. Trošak je mali u odnosu na rizik koji pokriva.

Otkaz mora biti pisan i obrazložen, s dostavom osobno uz potpis ili preporučenom poštom. Rok od tri mjeseca (šest ako useljavate sebe ili obitelj) počinje teći tek prvog dana sljedećeg mjeseca — računajte s tim u planovima.

Prijava Poreznoj u 8 dana je zakonska obveza najmodavca. Porez iznosi 12 % na najamninu umanjenu za 30 % paušalnih izdataka — iznos unaprijed izračunajte kalkulatorom poreza na najam.

Primopredajni zapisnik pri useljenju i iseljenju (stanje, brojila, ključevi, fotografije) najvažniji je dokaz kod spora oko pologa — bez njega se šteta praktički ne može dokazati.

Česta pitanja o ugovoru o najmu

Mora li ugovor o najmu stana biti u pisanom obliku?

Da — Zakon o najmu stanova propisuje da se ugovor o najmu stana sklapa u pisanom obliku. Pisani ugovor ujedno je i jedini ozbiljan dokaz o dogovorenim uvjetima: visini najamnine, pologu, režijama i otkaznim rokovima.

Trebam li ugovor ovjeriti ili solemnizirati kod javnog bilježnika?

Za valjanost ugovora ovjera nije potrebna. Ali solemnizacija (potvrda ugovora kod javnog bilježnika, uz izjavu najmoprimca o pristanku na ovrhu) pretvara ugovor u ovršnu ispravu: dospjela dugovanja i iseljenje nakon prestanka najma tada se mogu prisilno provesti izravno, bez vođenja parnice. Za najmodavca je to najjača pravna zaštita koju ugovor može dati i u pravilu se isplati.

Moram li ugovor prijaviti Poreznoj upravi?

Da — najmodavac je dužan ugovor (i svaku kasniju izmjenu) dostaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od 8 dana. Porezna zatim rješenjem utvrđuje porez: 12 % na najamninu umanjenu za 30 % paušalnih izdataka. Iznos možete unaprijed izračunati našim kalkulatorom poreza na najam.

Koliki polog smijem tražiti?

Zakon ne propisuje visinu pologa — stvar je dogovora, a u praksi je uobičajeno jedna do dvije mjesečne najamnine. U ugovor unesite iznos, rok povrata nakon primopredaje i za što se polog smije umanjiti (štete iznad redovnog korištenja, nepodmirene režije).

Koji su otkazni rokovi kod najma stana?

Otkaz se daje u pisanom obliku s obrazloženjem, osobnom dostavom uz potpis ili preporučenom poštom. Otkazni rok je tri mjeseca i počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca; ako najmodavac otkazuje jer u stan useljava sebe, potomke, roditelje ili osobe koje uzdržava, rok je šest mjeseci. Ugovor na određeno u pravilu prestaje istekom ugovorenog razdoblja.

Ugovor potpisan — a naplata?

LandlordHub prati tko je platio stanarinu, tko duguje i čuva ugovore i zapisnike na jednom mjestu — besplatno za vašu prvu nekretninu.

Počnite besplatno

Obrazac se daje bez jamstva i nije pravni savjet. Prilagodite ga svom slučaju; za solemnizaciju i posebne situacije obratite se javnom bilježniku ili odvjetniku.