Mieteinnahmen versteuern — so funktioniert es
Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten, zu Ihrem persönlichen Steuersatz. Schätzen Sie Ihre Steuer in Sekunden.
Zinsen + AfA + Instandhaltung + Verwaltung …
14–45 % je nach Gesamteinkommen
Das Prinzip: Überschuss × persönlicher Steuersatz
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung erklärt. Es gibt keinen festen Steuersatz wie bei Kapitalerträgen: Der Vermietungsüberschuss wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem progressiven Einkommensteuersatz (14–45 %) besteuert. 2026 bleibt ein Gesamteinkommen bis 12.348 € (Ledige) bzw. 24.696 € (Verheiratete) steuerfrei.
Werbungskosten: was Sie absetzen können
- Darlehenszinsen der Immobilienfinanzierung (nicht die Tilgung)
- AfA — 2 % (Bestand), 3 % (Neubau ab 2023), zeitlich befristet 5 % degressiv für neue Wohngebäude, ggf. Sonder-AfA § 7b
- Instandhaltung & Reparaturen — sofort absetzbar (Achtung: anschaffungsnahe Herstellungskosten bei großen Sanierungen in den ersten 3 Jahren)
- Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Kontoführung
- Nicht umgelegte Nebenkosten und Fahrten zur Immobilie
Rechenbeispiel
- Kaltmiete 1.000 €/Monat → Jahreseinnahmen 12.000 €
- Werbungskosten: Zinsen 4.000 € + AfA 2.400 € + Sonstiges 600 € = 7.000 €
- Zu versteuernder Überschuss: 5.000 €
- Bei 30 % Grenzsteuersatz: 1.500 € Steuer — effektiv 12,5 % der Bruttomiete
Fristen & Formales
Die Steuererklärung für 2026 ist regulär bis Ende Juli 2027 abzugeben (mit Steuerberater deutlich später). Dauerhafte Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei; ein Gewerbe liegt bei normaler privater Vermietung nicht vor.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?
Es gibt keinen festen Steuersatz: Der Überschuss aus Vermietung (Einnahmen minus Werbungskosten) wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen, progressiven Einkommensteuersatz besteuert — zwischen 14 % und 45 %. Steuer fällt 2026 erst an, wenn Ihr Gesamteinkommen den Grundfreibetrag von 12.348 € (Ledige) bzw. 24.696 € (Verheiratete) übersteigt.
Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?
Praktisch alle Kosten der Vermietung sind Werbungskosten: Darlehenszinsen (nicht die Tilgung), die Gebäudeabschreibung (AfA), Instandhaltung und Reparaturen, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Kontoführung, Fahrten zur Immobilie sowie von Ihnen getragene Nebenkosten. Sie mindern den zu versteuernden Überschuss direkt.
Was ist die AfA und wie hoch ist sie?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die jährliche Abschreibung des Gebäudewerts (ohne Grundstücksanteil) — der wichtigste Werbungskostenposten, weil ihm keine laufende Ausgabe gegenübersteht. Regelfall: 2 % pro Jahr für Bestandsgebäude (Baujahr ab 1925), 3 % für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023. Für bestimmte neue Wohngebäude gibt es zeitlich befristet eine degressive AfA von 5 % vom Restwert sowie zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG für effiziente Neubauten.
Was passiert, wenn meine Kosten höher sind als die Miete?
Dann entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der grundsätzlich mit Ihren anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet wird und Ihre Steuerlast senkt. Gerade in den ersten Jahren einer finanzierten Immobilie ist das wegen Zinsen und AfA häufig der Fall.
Muss ich Mieteinnahmen immer in der Steuererklärung angeben?
Ja — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören in die Anlage V der Einkommensteuererklärung (§ 21 EStG). Eine kleine Ausnahme gilt für die vorübergehende Untervermietung der eigenen Wohnung: Einnahmen unter 520 € pro Jahr dürfen aus Vereinfachungsgründen außer Ansatz bleiben. Dauerhafte Wohnraumvermietung ist übrigens umsatzsteuerfrei.
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Kostenlos startenStand: 2026. Alle Angaben ohne Gewähr — dieser Guide und der Rechner dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an eine:n Steuerberater:in oder einen Lohnsteuerhilfeverein.