Mietvertrag-Vorlage für Vermieter
Kostenloses Muster für einen unbefristeten Wohnraum-Mietvertrag — zum Kopieren und Anpassen, mit Erklärungen der wichtigsten Klauseln.
Kopiert das vollständige Muster als Text — in Word o. Ä. einfügen und die [Platzhalter] ausfüllen.
Mietvertrag für Wohnraum
Zwischen [Name, Anschrift des Vermieters] — „Vermieter" — und [Name, Anschrift des Mieters] — „Mieter" — wird folgender Mietvertrag geschlossen:
§ 1 Mieträume
Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken die Wohnung in [Straße, Hausnummer, PLZ, Ort], [Geschoss / Lage], bestehend aus [Anzahl] Zimmern, Küche, Bad, [Balkon / Keller / Stellplatz].
Die Wohnfläche beträgt ca. [__] m². Mitvermietet sind: [Einbauküche / Kellerraum Nr. / Stellplatz Nr. / —].
Dem Mieter werden folgende Schlüssel ausgehändigt: [Anzahl Haustür-, Wohnungs-, Briefkasten-, sonstige Schlüssel].
§ 2 Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und läuft auf unbestimmte Zeit.
Die Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (§§ 573 ff. BGB).
§ 3 Miete und Betriebskosten
Die monatliche Grundmiete (Kaltmiete) beträgt [__] Euro.
Zusätzlich zahlt der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung in Höhe von [__] Euro. Über die Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet.
Gesamtmiete monatlich: [__] Euro.
§ 4 Kaution
Der Mieter leistet eine Mietsicherheit in Höhe von [__] Euro (höchstens drei Nettokaltmieten, § 551 BGB).
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Der Vermieter legt die Kaution getrennt von seinem Vermögen verzinslich an.
§ 5 Zahlung der Miete
Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats, auf folgendes Konto zu zahlen: [IBAN, Kontoinhaber].
§ 6 Schönheitsreparaturen
Die Wohnung wird in [renoviertem / unrenoviertem] Zustand übergeben.
Schönheitsreparaturen während der Mietzeit übernimmt der Mieter, soweit eine solche Übertragung nach der aktuellen Rechtsprechung wirksam vereinbart werden kann. Starre Fristenpläne gelten nicht.
§ 7 Tierhaltung
Die Haltung von Kleintieren ist gestattet. Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf.
§ 8 Untervermietung
Eine vollständige oder teilweise Untervermietung bedarf der vorherigen Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Der Anspruch des Mieters aus § 553 BGB bleibt unberührt.
§ 9 Betreten der Mietsache
Der Vermieter darf die Wohnung nach rechtzeitiger Ankündigung aus konkretem Anlass (z. B. Reparaturen, Neuvermietung, Verkauf) zu üblichen Tageszeiten besichtigen.
§ 10 Übergabe und Rückgabe
Bei Ein- und Auszug wird ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt (Zustand der Räume, Zählerstände, Schlüssel).
Bei Rückgabe ist die Wohnung geräumt und besenrein zu übergeben.
§ 11 Sonstige Vereinbarungen
[z. B. Gartennutzung, Hausordnung als Anlage, Anzahl der einziehenden Personen]
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Textform. Sollte eine Bestimmung unwirksam sein, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.
Unterschriften
[Ort, Datum] — Vermieter: [Name, Unterschrift] — Mieter: [Name, Unterschrift]
Worauf Vermieter besonders achten sollten
Kaution: maximal drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten — mehr dürfen Sie nicht verlangen (§ 551 BGB).
Schönheitsreparaturen: der häufigste Fehler in Mietverträgen. Starre Renovierungsfristen sind unwirksam, und wer unrenoviert übergibt, kann die Renovierung in der Regel nicht auf den Mieter abwälzen. Halten Sie die Klausel schlank — im Streitfall entscheidet die aktuelle Rechtsprechung, nicht der Vertragstext.
Übergabeprotokoll: nicht Pflicht, aber Ihr wichtigstes Beweismittel. Zustand, Mängel, Zählerstände und Schlüssel gemeinsam dokumentieren und von beiden Seiten unterschreiben lassen — beim Einzug und beim Auszug.
Besondere Konstellationen — Staffel- oder Indexmiete, möblierte Vermietung, WG-Verträge, befristete Verträge — brauchen zusätzliche bzw. andere Klauseln und sind mit diesem Muster nicht abgedeckt.
Häufige Fragen zum Mietvertrag
Ist eine Mietvertrag-Vorlage rechtsgültig?
Ja. Ein Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei — auch ein mündlicher Vertrag ist wirksam. Ein schriftlicher Vertrag ist aber dringend zu empfehlen, weil er die Vereinbarungen beweisbar macht. Nur befristete Mietverträge über mehr als ein Jahr müssen zwingend schriftlich geschlossen werden (§ 550 BGB).
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, und der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.
Was muss ein Mietvertrag mindestens enthalten?
Die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Wohnung, den Mietbeginn, die Höhe von Kaltmiete und Betriebskosten sowie die Unterschriften. Alles Weitere — Kaution, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung — ist regelbar, aber nicht zwingend.
Sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen immer wirksam?
Nein — sie sind einer der häufigsten Streitpunkte. Starre Fristenpläne („alle 3 Jahre streichen") sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam, und bei unrenoviert übergebenen Wohnungen kann die Abwälzung auf den Mieter insgesamt unwirksam sein. Im Zweifel gilt dann die gesetzliche Regel: Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters.
Brauche ich ein Übergabeprotokoll?
Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, aber es ist das wichtigste Beweisdokument des Mietverhältnisses: Zustand der Räume, Mängel, Zählerstände und übergebene Schlüssel werden gemeinsam festgehalten und unterschrieben. Ohne Protokoll sind spätere Streitigkeiten über Schäden kaum zu gewinnen.
Vertrag unterschrieben — und dann?
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Kostenlos startenDieses Muster wird ohne Gewähr bereitgestellt und ersetzt keine Rechtsberatung. Prüfen Sie den Vertrag vor Verwendung für Ihren Einzelfall — im Zweifel mit anwaltlicher Unterstützung oder über einen Eigentümerverband.