Contrato de alquiler: modelo gratis para rellenar
Un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda para copiar, pegar en tu procesador de textos y rellenar los campos entre corchetes. Está actualizado a la Ley 12/2023: duración de cinco o siete años, actualización de la renta con el IRAV (ya no el IPC), fianza de una mensualidad y gastos de gestión a cargo del arrendador. Gratis y sin registro.
Copia el modelo completo como texto — pégalo en Word o similar y sustituye los [campos] y los anexos.
REUNIDOS
De una parte, D./Dña. [nombre y apellidos del arrendador], con NIF [número], y domicilio en [dirección], en adelante EL ARRENDADOR.
De otra parte, D./Dña. [nombre y apellidos del arrendatario], con NIF [número], y domicilio en [dirección], en adelante EL ARRENDATARIO.
Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente para contratar y, a tal efecto,
PRIMERA — Objeto del contrato
El arrendador cede en arrendamiento al arrendatario la vivienda situada en [dirección completa], con una superficie de [xx] m² y referencia catastral [referencia].
Se incluyen como anexos: [plaza de garaje, trastero, etc., o "ninguno"].
La vivienda se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, quedando sujeta al régimen de arrendamiento de vivienda de la Ley 29/1994 (LAU).
SEGUNDA — Duración
El contrato se firma por un plazo de [x] años, con inicio el [fecha] y vencimiento el [fecha].
Si el plazo pactado fuera inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), a su vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración mínima, salvo que el arrendatario comunique al arrendador, con al menos treinta días de antelación, su voluntad de no renovar (art. 9 LAU).
Alcanzada la duración mínima, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar en los plazos legales, el contrato se prorrogará tácitamente conforme al art. 10 LAU.
TERCERA — Renta y forma de pago
La renta se fija en [importe] € mensuales, que el arrendatario abonará dentro de los [x] primeros días de cada mes mediante transferencia a la cuenta [IBAN].
El arrendador entregará recibo del pago con las partidas desglosadas, conforme al art. 17.4 LAU.
El arrendamiento de vivienda está exento de IVA (art. 20 de la Ley 37/1992).
CUARTA — Actualización de la renta
La renta se actualizará anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando la variación del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado por el INE, conforme a la Ley 12/2023 y al art. 18 LAU.
La actualización no se aplicará de forma automática: será exigible desde el mes siguiente a aquel en que el arrendador la notifique por escrito al arrendatario, indicando el porcentaje aplicado.
(Nota: en defecto de pacto expreso de actualización, la renta no podrá actualizarse — art. 18.1 LAU. Para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 se aplica el índice que se hubiera pactado, habitualmente el IPC.)
QUINTA — Fianza y garantías adicionales
El arrendatario entrega en este acto, en concepto de fianza legal, la cantidad de [importe] €, equivalente a una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU), que el arrendador depositará en el organismo competente de su Comunidad Autónoma.
La fianza no se actualizará durante los cinco primeros años de vigencia (siete si el arrendador es persona jurídica).
Como garantía adicional se pacta [aval / depósito / "ninguna"], por importe de [importe] €, que no excede de dos mensualidades de renta (límite del art. 36.5 LAU tras la Ley 12/2023).
SEXTA — Gastos y suministros
Serán a cargo del arrendatario los gastos de los suministros individualizables mediante contadores (agua, luz, gas, telecomunicaciones) y [comunidad / tasa de basuras, si se pacta].
Serán a cargo del arrendador el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la cuota de comunidad salvo pacto en contrario, y en todo caso los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (art. 20.1 LAU, según la Ley 12/2023).
SÉPTIMA — Conservación y obras
El arrendador realizará las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable. Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario serán a cargo del arrendatario (art. 21 LAU).
El arrendatario no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador.
OCTAVA — Otras estipulaciones
Queda prohibido el subarriendo total o parcial y la cesión del contrato sin consentimiento escrito del arrendador.
El arrendatario declara recibir la vivienda en buen estado de conservación, según el inventario y el estado que se anexan.
Para cualquier controversia, las partes se someten a los juzgados y tribunales de [localidad].
NOVENA — Documentación anexa
Se adjuntan al presente contrato: el certificado de eficiencia energética; el inventario del mobiliario y el estado de la vivienda; el justificante del depósito de la fianza; y, en su caso, la cédula de habitabilidad y los datos de los suministros.
FIRMAS
En [localidad], a [fecha], por duplicado y a un solo efecto.
EL ARRENDADOR: ____________ EL ARRENDATARIO: ____________
Lo que cambió (y muchos modelos no recogen)
La renta se actualiza con el IRAV, no con el IPC. Para los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, la referencia es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que publica el INE, en aplicación de la Ley 12/2023. Es menos volátil que el IPC. Los contratos anteriores mantienen el índice que pactaron.
Sin cláusula de actualización, no hay subida. El art. 18.1 de la LAU no deja margen: en defecto de pacto expreso, la renta no se actualiza. Si quieres poder actualizarla, la cláusula tiene que estar en el contrato.
Los gastos de agencia los paga el arrendador. Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son siempre a cargo del arrendador. Los modelos antiguos que los repercuten al inquilino están obsoletos.
Fianza: una mensualidad, más un límite a las garantías extra. La fianza legal es de una mensualidad en vivienda (art. 36.1 LAU) y se deposita en el organismo de la Comunidad Autónoma; las garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades. Y recuerda entregar recibo del pago con las partidas desglosadas, como exige el art. 17.4.
Fuentes : Ley 29/1994 (LAU) consolidada — BOE · INE — Índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV)
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura como mínimo un contrato de alquiler?
La duración se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con al menos treinta días de antelación de que no quiere renovar (art. 9 de la LAU). Es decir: aunque firmes «por un año», el inquilino tiene derecho a quedarse hasta cinco.
¿Cómo se actualiza la renta ahora, con el IPC o con el IRAV?
Para los contratos de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023 se aplica el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), que publica el INE mensualmente y sustituye al IPC por mandato de la Ley 12/2023. Los contratos anteriores siguen con el índice que pactaron, normalmente el IPC. Muchos modelos que circulan por internet siguen citando el IPC y están desactualizados en este punto.
¿Se puede subir la renta si el contrato no dice nada?
No. El art. 18.1 de la LAU es explícito: en defecto de pacto expreso no se aplicará actualización de la renta. Si el contrato no incluye una cláusula de actualización, la renta no puede subirse durante su vigencia aunque el índice oficial haya aumentado — de ahí la importancia de la cláusula cuarta del modelo.
¿Cuánta fianza se puede pedir?
La fianza legal obligatoria es de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda (dos en uso distinto de vivienda), según el art. 36.1 de la LAU, y debe depositarse en el organismo de la Comunidad Autónoma. Además pueden pactarse garantías adicionales (aval, depósito), pero desde la Ley 12/2023 no pueden superar dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
¿Quién paga los gastos de la agencia inmobiliaria?
El arrendador, siempre. La Ley 12/2023 estableció que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, también cuando es un particular quien alquila. Es otro punto en el que los modelos antiguos suelen estar obsoletos.
¿El contrato de alquiler hay que registrarlo?
No es obligatorio inscribirlo en el Registro de la Propiedad; el contrato es válido por escrito entre las partes. Lo que sí es obligatorio es depositar la fianza en el organismo competente de la Comunidad Autónoma, y las obligaciones fiscales del arrendador (declarar los rendimientos en el IRPF) se mantienen en todo caso.
¿Qué documentos hay que anexar al contrato?
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para alquilar. Conviene anexar además el inventario y el estado de la vivienda (clave para la devolución de la fianza), el justificante del depósito de la fianza y, según la Comunidad Autónoma, la cédula de habitabilidad. Si la vivienda va amueblada, un inventario detallado con fotos evita discusiones a la salida.
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