Factura de alquiler de vivienda: ¿hace falta?
Respuesta corta: casi nunca. El alquiler de vivienda está exento de IVA, y por eso no existe obligación de emitir factura — basta el recibo con las partidas desglosadas. Sí se factura, en cambio, cuando alquilas un local o un inmueble para uso distinto de vivienda: ahí entran el IVA del 21 % y la retención del 19 %. Abajo tienes la calculadora del desglose.
No necesitas factura: te basta un recibo
El alquiler de vivienda está exento de IVA (art. 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992) y, por tratarse de una operación exenta, no hay obligación de expedir factura (art. 3.1 del RD 1619/2012). Tampoco se practica retención de IRPF entre particulares. Lo que sí debes entregar, si el inquilino lo pide, es el recibo con las partidas desglosadas (art. 17.4 de la LAU).
Importe del recibo: 800,00 € — sin IVA ni retención.
Cálculo orientativo hecho en tu navegador: ningún dato se envía a un servidor. Tipos vigentes: IVA general 21 % y retención de IRPF 19 % en arrendamientos. No sustituye al asesoramiento de tu asesor fiscal.
Vivienda y local, uno al lado del otro
| Alquiler de vivienda | Local / uso distinto | |
|---|---|---|
| IVA | Exento (art. 20.Uno.23.º LIVA) | Sujeto al 21 % |
| ¿Factura obligatoria? | No (art. 3.1 RD 1619/2012) | Sí |
| Documento habitual | Recibo desglosado (art. 17.4 LAU) | Factura completa |
| Retención de IRPF | No entre particulares | 19 % si el inquilino es empresario/profesional |
| Quién ingresa la retención | — | El inquilino (modelo 115) |
Por qué la vivienda no lleva factura
Primero, la exención. El arrendamiento de edificios destinados exclusivamente a vivienda está exento de IVA por el art. 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992. Es decir: no repercutes IVA al inquilino.
Y de ahí, la no obligación de facturar. El Reglamento de facturación establece que no hay obligación de expedir factura en las operaciones exentas del art. 20 de la Ley del IVA, salvo en una lista concreta de exenciones (art. 3.1 del RD 1619/2012). El arrendamiento de vivienda no figura en esa lista, así que queda fuera de la obligación.
Lo que sí es obligatorio: el recibo. El art. 17.4 de la LAU obliga al arrendador a entregar recibo del pago, con las partidas desglosadas, salvo que se haya pactado otro procedimiento que acredite el pago. Puedes generarlo gratis con nuestro generador de recibo de alquiler.
El local es otra historia. Un local de negocio, una oficina o un garaje alquilado por separado no están exentos: se factura con IVA del 21 % y, si el inquilino es empresario o profesional y tú eres persona física, practica una retención de IRPF del 19 % sobre la base (nunca sobre el IVA), que ingresa con el modelo 115.
Fuentes : RD 1619/2012 (Reglamento de facturación) — BOE · Agencia Tributaria — IVA en el arrendamiento de inmuebles
Preguntas frecuentes
¿Hay que hacer factura por el alquiler de una vivienda?
En general no. El arrendamiento de vivienda está exento de IVA (art. 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992) y, al ser una operación exenta, el Reglamento de facturación no obliga a expedir factura (art. 3.1 del RD 1619/2012: la factura solo es obligatoria en determinadas exenciones, y el arrendamiento de vivienda no está entre ellas). Lo que sí debes entregar, si el inquilino lo pide, es el recibo del pago con las partidas desglosadas (art. 17.4 de la LAU).
¿Cuál es la diferencia entre factura y recibo de alquiler?
El recibo acredita que has cobrado una cantidad y desglosa los conceptos (renta, comunidad, suministros); es lo que corresponde en el alquiler de vivienda. La factura es un documento con requisitos fiscales propios, vinculado al IVA: lleva número, base imponible, tipo y cuota de IVA, y se emite cuando la operación está sujeta y no exenta — típicamente el alquiler de un local.
¿Cuándo sí necesito emitir factura por un alquiler?
Cuando alquilas un inmueble para uso distinto de vivienda — un local de negocio, una oficina, una plaza de garaje o un trastero alquilados de forma independiente, o una vivienda arrendada a una empresa para uso de terceros. Esas operaciones no están exentas: se repercute IVA del 21 % y, si el inquilino es empresario o profesional, practica una retención de IRPF del 19 %.
¿Cómo se factura el alquiler de un local?
La factura debe incluir número y fecha, tus datos y los del inquilino con NIF, la descripción del arrendamiento y el periodo, la base imponible (la renta), el tipo y la cuota de IVA (21 %) y, en su caso, la retención de IRPF (19 %) que el inquilino descontará del pago. Ojo: la retención se calcula sobre la base, nunca sobre el IVA. La calculadora de arriba hace el desglose.
¿Quién ingresa la retención del 19 %?
El inquilino. Descuenta la retención del importe que te transfiere y la ingresa en Hacienda a tu nombre mediante el modelo 115, entregándote un justificante. Para ti esa retención es un pago a cuenta de tu IRPF, y el IVA que has repercutido lo declaras tú (modelo 303). Solo procede retención si eres persona física y el inquilino está entre los obligados del art. 76 del Reglamento del IRPF.
¿Puedo emitir una factura de alquiler de vivienda si el inquilino me la pide?
Puedes emitir un documento con apariencia de factura, pero seguirá siendo una operación exenta: no debes repercutir IVA. En la práctica lo correcto y suficiente es el recibo desglosado. Si el inquilino la necesita para justificar un gasto, el recibo con tus datos, los suyos, el periodo y el importe cumple perfectamente esa función.
¿Y si soy autónomo y alquilo mi vivienda?
Que seas autónomo no cambia la naturaleza de la operación: el arrendamiento de vivienda sigue exento de IVA y sin obligación de factura. La diferencia está en el destino del inmueble, no en tu condición: si lo que alquilas es un local o un inmueble para uso distinto de vivienda, entonces sí se factura con IVA, seas autónomo o no.
Recibos y rentas, sin hojas de cálculo
LandlordHub reúne rentas, vencimientos y documentos de cada inmueble y te avisa si un pago no llega. Gratis para tu primera vivienda. ¿Necesitas el recibo ? Prueba el generador de recibo de alquiler.
Crea una cuenta gratisEsta guía se ofrece a título orientativo y no constituye asesoramiento fiscal.