Fianza de alquiler: cuánto, cuándo se devuelve y con qué intereses
Una mensualidad en vivienda, garantías adicionales con límite desde la Ley 12/2023, y una regla que muchos desconocen: pasado un mes desde la entrega de las llaves sin devolver la fianza, el saldo devenga el interés legal del dinero. Introduce los datos y la calculadora te dice desde cuándo corren los intereses y cuánto suman. Gratis, sin registro.
2026: 3,25 %. Lo fija la Ley de Presupuestos — compruébalo si ha cambiado.
Desde aquí corre el mes del art. 36.4 LAU.
Para calcular los intereses de demora.
Cálculo orientativo hecho en tu navegador: ningún dato se envía a un servidor. Del importe a devolver se descuentan las cantidades justificadas (desperfectos imputables al inquilino, rentas o suministros impagados).
Las reglas, en breve
Una mensualidad, y es obligatoria. En el arrendamiento de vivienda la fianza legal es de una mensualidad de renta; en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, de dos (art. 36.1 de la LAU). El arrendador debe depositarla en el organismo competente de su Comunidad Autónoma.
Las garantías adicionales tienen techo. Puede pactarse una garantía extra (aval, depósito), pero tras la Ley 12/2023 no puede superar dos mensualidades de renta en los contratos de hasta cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— (art. 36.5). Si te piden «dos meses de fianza» en una vivienda, en realidad es una mensualidad de fianza legal más una de garantía adicional.
Congelada durante los primeros cinco años. La fianza no se actualiza mientras dura el periodo mínimo de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), según el art. 36.2. Solo al prorrogarse el contrato más allá de ese plazo puede ajustarse a la renta vigente.
El mes que activa los intereses. El art. 36.4 no fija un plazo de devolución como tal, pero establece que si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin restituir la fianza, el saldo devenga el interés legal del dinero. Ese interés lo fija cada año la Ley de Presupuestos: en 2026 es el 3,25 %, tipo que se mantiene por la prórroga presupuestaria.
Solo se descuenta lo justificado. Desperfectos imputables al inquilino más allá del desgaste normal, rentas o suministros impagados. La prueba es la comparación con el estado inicial, así que conviene anexar inventario y fotos al contrato de alquiler.
Fuentes : Ley 29/1994 (LAU), art. 36 — BOE · límites de garantías adicionales: Ley 12/2023 · interés legal del dinero: Ley de Presupuestos Generales del Estado vigente.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta fianza se puede pedir en un alquiler?
La fianza legal obligatoria es de una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades en los arrendamientos para uso distinto de vivienda (art. 36.1 de la LAU). Además pueden pactarse garantías adicionales, pero desde la Ley 12/2023 no pueden exceder de dos mensualidades de renta en los contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
¿Es lo mismo la fianza que dos meses de depósito?
No exactamente, y conviene distinguirlo. Si te piden dos mensualidades en un alquiler de vivienda, una es la fianza legal y la otra es una garantía adicional. Es legal siempre que la garantía adicional no supere dos mensualidades, pero son conceptos distintos: la fianza legal debe depositarse en el organismo de la Comunidad Autónoma, la garantía adicional se rige por lo pactado.
¿Cuándo hay que devolver la fianza?
La LAU no fija un plazo exacto de devolución, pero sí una consecuencia clara: si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto, el saldo devenga el interés legal del dinero (art. 36.4). En la práctica, ese mes funciona como el plazo de referencia: pasado ese punto, el arrendador debe intereses.
¿Qué intereses se deben si el propietario tarda en devolver la fianza?
El interés legal del dinero, que fija anualmente la Ley de Presupuestos Generales del Estado. En 2026 está en el 3,25 % (se mantiene por la prórroga presupuestaria, y cambiaría si entra en vigor una nueva Ley de Presupuestos). Se devenga sobre el saldo pendiente desde que se cumple el mes tras la entrega de llaves. La calculadora de arriba lo estima por días.
¿Qué puede descontar el propietario de la fianza?
Solo cantidades justificadas: desperfectos imputables al inquilino que vayan más allá del desgaste normal por el uso, rentas o suministros impagados y, en su caso, la liquidación de gastos pactados. El desgaste ordinario no se puede descontar. La prueba suele ser la comparación entre el estado inicial (inventario anexo al contrato) y el final.
¿Hay que depositar la fianza en un organismo oficial?
Sí. El arrendador está obligado a depositar la fianza legal en el organismo competente de su Comunidad Autónoma (el régimen y el trámite varían según la comunidad). Es una obligación del arrendador, independiente de la devolución al inquilino al final del contrato.
¿Se puede actualizar la fianza durante el contrato?
No durante los cinco primeros años de vigencia, o siete si el arrendador es persona jurídica: la fianza permanece congelada (art. 36.2 de la LAU). Solo cuando el arrendamiento se prorroga más allá de ese periodo puede exigirse su incremento —o pedirse su disminución— para ajustarla a una o dos mensualidades de la renta vigente.
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