Impago de alquiler: qué hacer y cómo funciona el desahucio
Cuando el inquilino deja de pagar, hay un camino marcado: reclamación, requerimiento fehaciente, intento de negociación (obligatorio desde 2025), demanda y lanzamiento. Y hay un detalle que decide muchos procedimientos: un requerimiento bien hecho impide que el inquilino frene el desahucio pagando en el último momento. Abajo tienes los pasos y dos modelos de carta para copiar. Gratis.
Modelo: reclamación amistosa
El primer aviso. Sustituye los campos entre corchetes.
Asunto: reclamación de rentas impagadas Estimado/a [nombre del inquilino]: Le comunico que, según mis registros, se encuentra pendiente de pago la renta de la vivienda situada en [dirección], correspondiente a [mes/es], por un importe total de [importe] €. Le ruego que regularice esta cantidad en el plazo de 7 días desde la recepción de este aviso, mediante transferencia a la cuenta [IBAN]. Si el pago ya se hubiera realizado, le pido que no tenga en cuenta esta comunicación y me lo indique para actualizar mis registros. Quedo a su disposición para buscar una solución. Atentamente, [nombre y apellidos del arrendador] [localidad], a [fecha]
Modelo: requerimiento fehaciente (art. 22.4 LEC)
El importante. Envíalo por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido: así bloquea la enervación.
Asunto: REQUERIMIENTO FEHACIENTE DE PAGO DE RENTAS Remitir por BUROFAX con acuse de recibo y certificación de contenido (o requerimiento notarial) Estimado/a [nombre del inquilino]: En mi condición de arrendador de la vivienda situada en [dirección], en virtud del contrato de arrendamiento suscrito el [fecha del contrato], le REQUIERO FORMALMENTE para que abone las siguientes cantidades, vencidas e impagadas: - Renta de [mes/año]: [importe] € - Renta de [mes/año]: [importe] € - [otras cantidades asimiladas: suministros, comunidad, etc.]: [importe] € TOTAL ADEUDADO: [importe total] € Dispone de un plazo de TREINTA (30) DÍAS, a contar desde la recepción del presente requerimiento, para poner dicha cantidad a mi disposición mediante transferencia a la cuenta [IBAN]. Le advierto expresamente de que este requerimiento se efectúa a los efectos previstos en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En consecuencia, si transcurrido el plazo de treinta días no ha abonado la totalidad de la deuda, no podrá enervar la acción de desahucio mediante el pago posterior, y procederé a reclamar judicialmente la resolución del contrato, el desalojo de la vivienda y las cantidades debidas, con los intereses y costas que correspondan. Atentamente, [nombre y apellidos del arrendador] [localidad], a [fecha]
Modelos orientativos. El requerimiento conviene revisarlo con un abogado antes de enviarlo: de su corrección depende que el inquilino pueda o no enervar el desahucio.
Los pasos, en orden
1. Reclamación amistosa
Ante el primer impago, un aviso por escrito resuelve muchos casos. No tiene forma legal obligatoria, pero conviene dejar rastro (correo, mensaje) y conservarlo. Revisa también si hay avalista o seguro de impago de alquiler que puedas activar ya.
2. Requerimiento fehaciente de pago
Es el paso decisivo, y el que más se hace mal. Debe ser fehaciente —burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o requerimiento notarial—, dirigido al inquilino, detallar las rentas debidas y conceder treinta días. Enviado así, con treinta días de antelación a la demanda, impide que el inquilino pueda enervar el desahucio pagando después (art. 22.4 LEC). Un simple email no cumple este requisito.
3. MASC: intento de negociación previa
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento previo de solución extrajudicial (un «medio adecuado de solución de controversias») como requisito para que se admita la demanda civil. Los desahucios por impago no están exceptuados, así que hay que documentar ese intento y aportarlo con la demanda.
4. Demanda de desahucio
Se interpone por juicio verbal (art. 250.1.1 LEC) y puede acumular la reclamación de las rentas debidas. Requiere abogado y procurador. Se acompaña el contrato, la prueba de los impagos, el requerimiento fehaciente y el justificante del intento de MASC.
5. Vista y enervación
Si el inquilino no comparece ni se opone, puede dictarse decreto de desahucio directamente. Si paga la totalidad antes de la vista, enerva la acción y el contrato continúa — pero solo puede hacerlo una vez por contrato, y no puede hacerlo si el requerimiento del paso 2 se hizo correctamente. Un pago parcial no sirve.
6. Lanzamiento
Con la resolución firme se fija día y hora de lanzamiento, ejecutado por la comisión judicial. El juzgado puede valorar la situación de vulnerabilidad del ocupante y suspender el lanzamiento por los plazos previstos legalmente, derivando el caso a los servicios sociales. Nunca se puede desalojar por cuenta propia: cambiar la cerradura o cortar suministros es ilegal.
Lo que decide el procedimiento
La enervación, y cómo se cierra. El inquilino puede dejar sin efecto el desahucio pagando toda la deuda antes de la vista (art. 22.4 LEC). Pero solo una vez por contrato, nunca con un pago parcial, y no puede hacerlo si le requeriste de pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y no pagó en ese plazo. De ahí que el burofax importe tanto.
Fehaciente significa poder probar el contenido. No basta con demostrar que enviaste algo: hay que acreditar qué decía y que llegó a conocimiento del inquilino. Por eso el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o el requerimiento notarial. Un email o un WhatsApp no cumplen ese estándar.
El intento de negociación es ahora un requisito. Desde el 3 de abril de 2025 hay que acreditar un intento previo de solución extrajudicial (MASC) para que se admita la demanda civil, y los desahucios por impago no están entre las materias exceptuadas. Es un paso nuevo que muchas guías todavía no recogen.
Vulnerabilidad y suspensión. El juzgado puede apreciar una situación de vulnerabilidad del ocupante y suspender el lanzamiento durante los plazos previstos, derivando el caso a los servicios sociales. Es una de las razones por las que conviene no dejar crecer la deuda antes de actuar.
Si tienes muchos inmuebles, revísalo aparte. La Ley 12/2023 define al «gran tenedor» como titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (o cinco en zona de mercado residencial tensionado declarada) y le impone requisitos adicionales en la demanda, materia además afectada por pronunciamientos del Tribunal Constitucional en 2025. Si estás en ese caso, es un supuesto específico que debes consultar con tu abogado; esta página describe la situación del propietario particular.
Fuentes : Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (arts. 22.4 y 250.1.1) — BOE · Ley Orgánica 1/2025 (MASC) — BOE
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si mi inquilino no paga el alquiler?
Actúa pronto y por escrito. Primero una reclamación amistosa; si no funciona, un requerimiento fehaciente de pago por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, concediendo treinta días. Ese requerimiento no es solo un aviso: bien hecho, impide que el inquilino frene el desahucio pagando en el último momento. En paralelo, activa el avalista o el seguro de impago si los tienes.
¿Qué es la enervación del desahucio?
Es la facultad del inquilino de dejar sin efecto la acción de desahucio pagando la totalidad de lo debido antes de la vista, de modo que el contrato continúa (art. 22.4 de la LEC). Tiene tres límites importantes: solo puede hacerse una vez por contrato; el pago debe cubrir toda la deuda, no una parte; y no procede si el arrendador hizo un requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda y la deuda no se pagó en ese plazo.
¿Cómo impido que el inquilino enerve el desahucio?
Con un requerimiento de pago que cumpla todos los requisitos: fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o notarial), que conste que llegó a conocimiento del inquilino, que detalle las rentas o cantidades debidas, que conceda treinta días, y que la demanda se presente una vez transcurrido ese plazo sin pago íntegro. Es el punto donde más demandas se debilitan, porque un email o un mensaje no acreditan el contenido.
¿Hace falta abogado y procurador para un desahucio?
Sí. Los procedimientos de desahucio requieren abogado y procurador (las excepciones por cuantía mínima son residuales en la práctica). El requerimiento previo del paso 2 puedes gestionarlo tú mismo con un burofax, pero la demanda debe presentarse con representación y defensa.
¿Es obligatorio intentar una negociación antes de demandar?
Sí, desde el 3 de abril de 2025. La Ley Orgánica 1/2025 introdujo el intento previo de un medio adecuado de solución de controversias (MASC) como requisito de procedibilidad en el orden civil, y los desahucios por impago no figuran entre las materias exceptuadas. Hay que poder acreditar ese intento al presentar la demanda.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
Depende mucho del juzgado y de si el inquilino se opone. Sumando el requerimiento de treinta días, el intento de MASC, la admisión de la demanda, la vista y la ejecución del lanzamiento, lo habitual es contar en meses más que en semanas, y no es raro superar el año en partidos judiciales con mucha carga. Cuanto antes se inicie el requerimiento, antes empieza a correr el reloj.
¿Puedo cortar el agua o cambiar la cerradura?
No, en ningún caso. Cortar suministros, cambiar la cerradura o impedir el acceso a la vivienda es tomarse la justicia por la mano y puede constituir delito de coacciones, además de arruinar tu posición en el procedimiento. La única vía es la judicial, incluso ante un impago evidente.
¿Puedo quedarme la fianza si me debe rentas?
Sí: las rentas y suministros impagados están entre las cantidades que pueden descontarse de la fianza, de forma justificada. Pero la fianza legal es de una sola mensualidad en vivienda, así que rara vez cubre una deuda ya consolidada — otra razón para reaccionar al primer impago. Puedes ver los detalles en nuestra página sobre la fianza de alquiler.
Detecta el impago el primer día, no el tercer mes
LandlordHub sigue las rentas y los vencimientos de cada vivienda y te avisa en cuanto falta un pago — para reclamar a tiempo, con el historial de cobros a mano. Gratis para tu primera vivienda. ¿Necesitas saber qué puedes retener ? Consulta la página de la fianza de alquiler.
Crea una cuenta gratisEsta guía se ofrece a título informativo y no constituye asesoramiento legal.