Loyer impayé : que faire ? Procédure, délais et lettres

Quand un locataire ne paie plus, la loi trace un chemin précis : relance, mise en demeure, commandement de payer et, si besoin, expulsion. Voici les étapes, les délais à jour et deux modèles de lettre prêts à copier. Gratuit.

Modèle : lettre de relance

La première étape, amiable. Remplacez les champs entre crochets.

Objet : relance pour loyer impayé

Madame, Monsieur [nom du locataire],

Sauf erreur de ma part, le loyer du logement situé [adresse du logement], d'un montant de [montant] €, dû au titre du mois de [mois], demeure impayé à ce jour.

Je vous invite à régulariser cette somme sous 8 jours à réception de la présente, par [virement / autre moyen]. Si le paiement a été effectué entre-temps, merci de ne pas tenir compte de ce courrier.

Je reste à votre disposition et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[nom et prénom du bailleur]
[lieu], le [date]

Modèle : mise en demeure

Formelle, à envoyer en recommandé avec accusé de réception.

Objet : mise en demeure de payer — loyer impayé
Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur [nom du locataire],

Malgré ma relance, le loyer du logement situé [adresse du logement], d'un montant de [montant] € au titre du mois de [mois], reste impayé.

Par la présente, je vous mets en demeure de régler la somme de [montant total dû] €, correspondant aux loyers et charges impayés, dans un délai de 8 jours à compter de la réception de ce courrier.

À défaut de paiement dans ce délai, je me verrai contraint d'engager la procédure de recouvrement et de résiliation du bail, notamment par la délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice visant la clause résolutoire, aux frais et risques du locataire.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[nom et prénom du bailleur]
[lieu], le [date et signature]

Modèles fournis à titre indicatif. Le commandement de payer et l'assignation, eux, relèvent obligatoirement d'un commissaire de justice.

La procédure, étape par étape

1. La phase amiable

Dès le premier impayé, réagissez vite : une relance écrite suffit souvent. Si elle reste sans effet, envoyez une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Les deux modèles ci-dessus sont prêts à copier. Pensez aussi au garant (caution) et, si vous en avez une, à l'assurance loyers impayés ou à la garantie Visale.

2. Le commandement de payer

Si l'impayé persiste, un commissaire de justice (ex-huissier) délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose alors de 6 semaines pour payer (délai réduit de 2 mois à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023). Le commissaire de justice signale la situation à la CCAPEX (commission de prévention des expulsions).

3. L’assignation au tribunal

Passé le délai sans paiement, vous saisissez le juge des contentieux de la protection par une assignation, délivrée par commissaire de justice et notifiée au préfet. L'audience a lieu au moins 6 semaines après la réception de l'assignation par le locataire. L'avocat n'est pas obligatoire.

4. Le jugement

Si la dette n'est pas réglée, le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire, prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Il peut toutefois accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi, suspendant les effets de la clause résolutoire tant qu'il les respecte.

5. L’expulsion

Un commandement de quitter les lieux est délivré : le locataire a en principe 2 mois pour partir (sauf réduction par le juge). Faute de départ, le commissaire de justice procède à l'expulsion, jamais pendant la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars). On ne peut jamais expulser soi-même : changer la serrure ou couper l'eau est illégal.

Les points à retenir

Agir dès le premier impayé. Plus la dette grandit, plus elle devient difficile à recouvrer. Une relance rapide, puis une mise en demeure, suffisent souvent — et constituent les preuves écrites utiles pour la suite. Activez aussi le garant et l'assurance loyers impayés ou la garantie Visale si vous en avez une.

La clause résolutoire, moteur de la procédure. Obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023, elle permet la résiliation via commandement de payer, avec un délai de 6 semaines pour le locataire. Sans elle, la résiliation passe par une procédure judiciaire plus longue.

La trêve hivernale suspend l'expulsion, pas la procédure. Du 1^ernovembre au 31 mars, aucune expulsion n'est exécutée, mais vous pouvez continuer à envoyer un commandement de payer, assigner et obtenir un jugement — ce qui fait gagner un temps précieux.

Jamais se faire justice soi-même. Couper l'eau ou l'électricité, changer la serrure, sortir les meubles : tout cela est illégal, même face à un locataire de mauvaise foi, et peut se retourner contre le bailleur. La seule voie est judiciaire.

Source officielle : service-public.gouv.fr — Loyers impayés et expulsion du locataire

Questions fréquentes

Loyer impayé : que faire en premier ?

Agir vite et par écrit. Une relance amiable dès le premier impayé résout beaucoup de situations ; si elle échoue, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. En parallèle, activez le garant (caution) et, le cas échéant, l'assurance loyers impayés ou la garantie Visale. Plus on attend, plus la dette et la procédure s'alourdissent.

Combien de temps a le locataire pour payer après un commandement de payer ?

6 semaines. La loi du 27 juillet 2023 a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines. Passé ce délai sans paiement (et sans demande de délais au juge), la clause résolutoire peut jouer et le bailleur peut saisir le tribunal pour faire prononcer la résiliation du bail et l'expulsion.

Qu’est-ce que la clause résolutoire ?

C'est la clause du bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de loyers ou charges impayés. Elle est obligatoire dans les baux d'habitation signés depuis le 29 juillet 2023. C'est elle qui permet la procédure via commandement de payer ; sans clause résolutoire, il faut demander la résiliation « judiciaire », plus longue.

Qu’est-ce que la trêve hivernale ?

C'est la période du 1er novembre au 31 mars pendant laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée (sauf exceptions). Attention : la trêve n'empêche pas d'engager la procédure — envoyer un commandement de payer, assigner au tribunal, obtenir un jugement — elle ne suspend que l'exécution matérielle de l'expulsion.

Faut-il un avocat pour un loyer impayé ?

Non, l'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Le recours à un commissaire de justice est en revanche indispensable pour le commandement de payer et l'assignation. Si la dette est inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative de conciliation préalable (gratuite, via un conciliateur de justice) est requise.

Peut-on garder le dépôt de garantie en cas de loyer impayé ?

Oui : les loyers et charges impayés font partie des sommes que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie, sur justificatifs. Mais le dépôt (au maximum 1 mois de loyer en location vide) couvre rarement une dette locative importante, d'où l'intérêt d'agir dès le premier impayé.

Peut-on couper l’eau ou changer la serrure ?

Non, jamais. Se faire justice soi-même — couper l'eau, l'électricité, changer la serrure ou empêcher l'accès au logement — est illégal et expose le bailleur à des sanctions pénales, même face à un locataire de mauvaise foi. La seule voie est la procédure judiciaire.

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