Caparra o deposito cauzionale: che differenza c'è
Si usano come sinonimi, ma sono due cose diverse — e nell'affitto quella giusta è quasi sempre il deposito cauzionale. Qui trovi la differenza spiegata, quando si restituiscono, il limite delle tre mensilità e gli interessi legali, con un calcolatore per sapere quanti interessi spettano sul deposito. Gratis, senza registrazione.
Il deposito non può superare 3 mensilità (art. 11 L. 392/1978).
Gli interessi legali sul deposito vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno di locazione. Il tasso è rideterminato ogni anno con decreto del MEF: qui è usato quello in vigore dal 1° gennaio 2026 (1,6%); negli anni precedenti va applicato il tasso allora vigente.
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Le due garanzie a confronto
| Caparra confirmatoria | Deposito cauzionale | |
|---|---|---|
| Norma di riferimento | Art. 1385 c.c. | Art. 11 legge 392/1978 |
| Quando si usa | Fase preliminare / prenotazione | Contratto di locazione (garanzia) |
| A cosa serve | Conferma l’accordo e liquida in anticipo il danno | Garantisce danni e canoni non pagati |
| Importo tipico | Concordato tra le parti | Max 3 mensilità del canone |
| Interessi | Di regola nessuno | Interessi legali, ogni anno al conduttore |
| In caso di inadempimento | Si trattiene (o si rende il doppio) | Si trattiene solo il danno provato |
| Alla fine | Imputata al prezzo o restituita | Restituito salvo danni/morosità |
Come funzionano, in breve
Deposito cauzionale (art. 11 legge 392/1978). È la garanzia tipica dell'affitto. Non può superare le tre mensilità del canone, produce interessi legali che vanno versati al conduttore alla fine di ogni anno, e a fine locazione va restituito — il locatore può trattenerne una parte solo per danni effettivi o canoni non pagati, e deve poterli provare.
Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). È un istituto diverso, tipico della fase preliminare: conferma l'accordo e vale come liquidazione anticipata del danno. Se chi l'ha versata è inadempiente, l'altra parte recede e la trattiene; se inadempiente è chi l'ha ricevuta, deve restituirne il doppio. Esiste anche la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.), che è invece il prezzo del diritto di recesso.
Perché la distinzione conta. Chiamare «caparra» il deposito d'affitto non cambia le regole che si applicano: quel che conta è la funzione. Nel dubbio, in una locazione la somma a garanzia è un deposito cauzionale, con il limite delle tre mensilità e gli interessi legali.
La prova del danno. Per trattenere legittimamente parte del deposito serve dimostrare il danno: è il confronto tra il verbale di consegna e quello di riconsegna a stabilire cosa è normale usura e cosa è danno imputabile al conduttore.
Fonti : Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria) · deposito e interessi: art. 11 legge 392/1978; tasso legale 2026: decreto MEF 10/12/2025.
Domande frequenti
Caparra e deposito cauzionale sono la stessa cosa?
No, anche se nel linguaggio comune si usano come sinonimi. Nell'affitto la somma versata a garanzia è quasi sempre il deposito cauzionale (art. 11 della legge 392/1978): massimo tre mensilità, produce interessi legali e si restituisce a fine locazione salvo danni. La caparra confirmatoria (art. 1385 del Codice civile) è un istituto diverso, tipico della fase preliminare (per esempio la prenotazione), che funziona da conferma dell'accordo e da liquidazione anticipata del danno.
Quanto può essere il deposito cauzionale?
Non più di tre mensilità del canone (art. 11 della legge 392/1978). La parte eccedente è nulla e il conduttore può chiederne la restituzione. Il calcolatore qui sopra segnala se l'importo indicato supera il limite.
Il deposito cauzionale produce interessi?
Sì. Sul deposito maturano gli interessi legali, che il locatore deve corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno di locazione. Il tasso è fissato ogni anno con decreto del MEF: dal 1° gennaio function(){throw Error("Attempted to call TASSO_ANNO() from the server but TASSO_ANNO is on the client. It's not possible to invoke a client function from the server, it can only be rendered as a Component or passed to props of a Client Component.")} è pari all'function(){throw Error("Attempted to call TASSO_LEGALE() from the server but TASSO_LEGALE is on the client, It's not possible to invoke a client function from the server, it can only be rendered as a Component or passed to props of a Client Component.")}%. Su un deposito di 1.800 € significa circa NaN € l'anno.
Quando va restituito il deposito cauzionale?
Alla fine della locazione, con la riconsegna dell'immobile. Il locatore può trattenerne una parte solo per coprire danni effettivi (eccedenti la normale usura) o canoni e spese non pagati, e deve poterli dimostrare. Per il resto la restituzione è dovuta, insieme agli interessi legali maturati e non ancora versati.
Quando si perde la caparra?
La caparra confirmatoria si perde se chi l'ha versata è inadempiente e l'altra parte recede dal contratto (art. 1385 c.c.): in quel caso viene trattenuta. Al contrario, se è inadempiente chi l'ha ricevuta, chi l'ha versata può recedere e pretenderne il doppio. Il deposito cauzionale, invece, non «si perde»: è trattenibile solo per danni o mancati pagamenti provati, e per il resto va sempre restituito.
Cosa serve per trattenere il deposito a fine affitto?
La prova del danno. È qui che conta il confronto tra il verbale di consegna e quello di riconsegna: senza una descrizione dello stato iniziale, l'art. 1590 c.c. presume che l'immobile sia stato consegnato in buono stato, e diventa difficile giustificare una trattenuta. Conviene quindi redigere sempre il verbale (anche con foto).
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