Registrazione del contratto di locazione: come fare, quando, quanto costa
Il contratto di affitto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Qui trovi chi deve farlo, come si registra con il modello RLI, quanto costa tra imposta di registro e bollo — e come la cedolare secca cambia le carte in tavola. Con le domande più frequenti.
Come si registra, passo per passo
1. Prepara il contratto e l’APE
Servono il contratto firmato e l'attestato di prestazione energetica (APE): gli estremi dell'APE vanno indicati nel contratto e l'attestato allegato. Tieni a portata i dati catastali dell'immobile e i codici fiscali delle parti.
2. Scegli il regime fiscale
Regime ordinario (IRPEF, con imposta di registro e bollo) o cedolare secca (imposta sostitutiva, senza registro né bollo). La scelta si esercita proprio in fase di registrazione. Se hai dubbi su quale convenga, usa il calcolatore cedolare secca o IRPEF.
3. Compila il modello RLI
La registrazione si fa con il modello RLI. Il modo più semplice è il servizio «RLI web» nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, che compila il modello, calcola e addebita le imposte e permette di optare per la cedolare secca. In alternativa puoi rivolgerti a un intermediario (CAF, commercialista) o all'ufficio.
4. Paga le imposte (o opta per la cedolare)
Nel regime ordinario si versano imposta di registro e bollo al momento della registrazione, con addebito sul conto. Con la cedolare secca non si paga né registro né bollo per tutta la durata dell'opzione.
5. Entro 30 giorni
Tutto va fatto entro 30 giorni dalla stipula del contratto (o dalla decorrenza, se anteriore). Oltre il termine scattano sanzioni per tardiva registrazione, riducibili con il ravvedimento operoso.
Quanto costa: i due regimi a confronto
| Regime ordinario | Cedolare secca | |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% del canone annuo (min. 67 €) | Non dovuta |
| Ripartizione registro | Di norma 50% locatore / 50% conduttore | — |
| Imposta di bollo | 16 € ogni 4 facciate (o 100 righe), per copia | Non dovuta |
| Termine | 30 giorni dalla stipula | 30 giorni dalla stipula |
Non sai quale regime convenga? Il calcolatore cedolare secca o IRPEF confronta l'imposta annua nei due casi sul tuo canone e reddito.
I punti da ricordare
Il termine: 30 giorni. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto, o dalla decorrenza se precedente. Vale sia per il regime ordinario sia per la cedolare secca.
Chi registra, e la responsabilità solidale. Può registrare sia il locatore sia il conduttore, ma entrambi rispondono in solido del pagamento delle imposte: l'Agenzia delle Entrate può rivolgersi all'uno o all'altro. In pratica se ne occupa di regola il proprietario.
Il modello RLI (e RLI web). La registrazione si effettua con il modello RLI. Il canale più comodo è «RLI web» nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, che compila il modello, addebita bollo e registro e consente di optare per la cedolare secca; in alternativa restano l'intermediario abilitato o lo sportello.
Quando non serve registrare. I contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno (affitti brevi) non vanno registrati. Per tutti gli altri, la mancata registrazione rende il contratto nullo (art. 1, comma 346, legge 311/2004), oltre alle sanzioni.
Fonte : Agenzia delle Entrate — Atti e contratti di locazione
Domande frequenti
Entro quando va registrato il contratto di locazione?
Entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto, o dalla sua decorrenza se anteriore. È lo stesso termine sia per il regime ordinario sia per chi sceglie la cedolare secca.
Chi deve registrare il contratto, il proprietario o l’inquilino?
Può provvedere sia il locatore sia il conduttore. Ai fini del pagamento, però, le parti sono responsabili in solido: l'Agenzia delle Entrate può richiedere imposte e sanzioni a entrambe. Nella pratica se ne occupa quasi sempre il proprietario.
Quanto costa registrare il contratto di affitto?
Nel regime ordinario si paga l'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo (minimo 67 €), di norma divisa a metà tra locatore e conduttore, più l'imposta di bollo di 16 € ogni 4 facciate (o ogni 100 righe) per ciascuna copia. Con la cedolare secca, invece, non si paga né l'imposta di registro né quella di bollo.
Come si registra il contratto online?
Con il servizio «Contratti di locazione – RLI» nell'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate (RLI web): compili il modello RLI, paghi bollo e registro con addebito e, se vuoi, eserciti l'opzione per la cedolare secca. Il modello RLI è il documento; RLI web è l'applicazione online che lo gestisce per i casi standard.
Va registrato anche un affitto breve?
No: i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno (i cosiddetti affitti brevi) non sono soggetti all'obbligo di registrazione. Restano invece dovuti gli adempimenti propri delle locazioni brevi, come la tassazione dei canoni e, dove previsto, il codice identificativo.
Con la cedolare secca devo comunque registrare il contratto?
Sì, la registrazione va comunque fatta entro 30 giorni: la cedolare secca non elimina l'obbligo di registrare, ma esenta dal pagamento dell'imposta di registro e di bollo. L'opzione per la cedolare si esercita proprio in sede di registrazione con il modello RLI.
Cosa succede se non registro il contratto?
Il contratto di locazione non registrato è nullo (art. 1, comma 346, della legge 311/2004): non produce effetti. Alla mancata o tardiva registrazione si aggiungono sanzioni, che possono essere ridotte sanando spontaneamente la posizione con il ravvedimento operoso.
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