Sfratto per morosità: cosa fare quando l'inquilino non paga
Quando l'inquilino smette di pagare l'affitto, la legge dà al proprietario una strada precisa: sollecito, diffida ad adempiere e, se serve, sfratto per morosità davanti al giudice. Qui trovi i passaggi, i tempi e i costi reali, cosa succede alle tasse sui canoni che non incassi, e due modelli di lettera pronti da copiare. Gratis.
Modello: sollecito di pagamento
Il primo passo, bonario. Sostituisci i campi tra parentesi e invialo in modo tracciabile.
Oggetto: sollecito di pagamento del canone di locazione Gentile [nome inquilino], risulta non ancora corrisposto il canone di locazione dell'immobile sito in [indirizzo dell'immobile], relativo a [mese/i], per un importo complessivo di [importo] €. La invito a provvedere al pagamento entro 7 giorni dal ricevimento della presente, tramite [bonifico/altra modalità]. Qualora il pagamento fosse già stato effettuato, La prego di considerare nulla questa comunicazione. Resto a disposizione per chiarimenti. Distinti saluti, [nome e cognome del locatore] [luogo], [data]
Modello: diffida ad adempiere
Formale (art. 1454 c.c.), da inviare con raccomandata A/R o PEC: 15 giorni per pagare.
Oggetto: diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c. Raccomandata A/R (oppure PEC) Gentile [nome inquilino], con riferimento al contratto di locazione dell'immobile sito in [indirizzo dell'immobile], La diffido formalmente a pagare i canoni scaduti e non versati, pari a [importo] € (mensilità di [mesi]), oltre agli interessi legali maturati. Ai sensi dell'art. 1454 del Codice civile, La invito ad adempiere entro il termine di 15 giorni dal ricevimento della presente. Decorso inutilmente tale termine, il contratto di locazione si intenderà risolto di diritto e mi vedrò costretto ad agire per il rilascio dell'immobile e per il recupero delle somme dovute, con ogni spesa a Suo carico. Distinti saluti, [nome e cognome del locatore] [luogo], [data e firma]
Modelli forniti a titolo indicativo: per la diffida e soprattutto per la fase giudiziale è consigliabile farsi assistere da un avvocato.
I passaggi, nell'ordine
1. Sollecito bonario
Un promemoria scritto è il primo passo: spesso il ritardo si risolve qui. Non ha una forma di legge, ma conviene inviarlo in modo tracciabile (email o messaggio) e conservarlo. Il modello «sollecito di pagamento» qui sopra è pronto da copiare.
2. Diffida ad adempiere
Se il sollecito non basta, si passa alla diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.): una lettera formale, da inviare con raccomandata A/R o PEC, che assegna almeno 15 giorni per pagare e avverte che, scaduto il termine, il contratto si risolve di diritto. È il passaggio che mette nero su bianco la morosità.
3. Intimazione di sfratto per morosità
È la fase giudiziale (art. 658 c.p.c.) e richiede un avvocato: l'intimazione di sfratto, con contestuale citazione, viene notificata all'inquilino e fissa l'udienza davanti al tribunale. È un procedimento speciale, più rapido di una causa ordinaria.
4. Udienza di convalida
Se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data di rilascio. Se invece chiede tempo, può ottenere il «termine di grazia» per pagare e sanare la morosità (vedi sotto).
5. Rilascio dell’immobile
Ottenuta la convalida, si notifica il precetto e, se l'inquilino ancora non lascia l'immobile, si procede con l'ufficiale giudiziario alla data di sgombero, se necessario con la forza pubblica. Non si può mai fare da sé: cambiare la serratura o buttare fuori l'inquilino è illegittimo.
Quando scatta la morosità, e le tasse
Basta un canone e 20 giorni. L'art. 5 della legge 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento anche di una sola mensilità di canone, trascorsi 20 giorni dalla scadenza, è già motivo sufficiente per la risoluzione del contratto e lo sfratto. Per le sole spese accessorie la soglia scatta invece quando l'importo impagato supera due mensilità di canone.
Il termine di grazia. Solo nelle locazioni abitative, il giudice può concedere all'inquilino fino a 90 giorni (120 in casi di comprovata difficoltà) per pagare tutto il dovuto e sanare la morosità, evitando lo sfratto (art. 55 legge 392/1978). Non è però una possibilità illimitata: la sanatoria in giudizio non può essere concessa più di tre volte in quattro anni.
Mai farsi giustizia da sé. Cambiare la serratura, staccare le utenze o impedire l'accesso all'inquilino è illegittimo, anche quando la morosità è palese, e può avere conseguenze penali per il proprietario. L'unica via è quella giudiziale.
Le tasse sui canoni non incassati. Per gli immobili abitativi, i canoni non percepiti non concorrono al reddito a partire dal momento dell'intimazione di sfratto per morosità o dell'ingiunzione di pagamento (art. 26 del TUIR, come modificato dal 2020); per le imposte già versate su quei canoni spetta un credito d'imposta. Per gli immobili a uso commerciale, invece, la regola non si applica: il canone va dichiarato anche se non incassato.
Fonti : Legge 392/1978, art. 5 · art. 55 (termine di grazia) · art. 26 TUIR (canoni non percepiti)
Domande frequenti
Quando l’inquilino è considerato moroso?
Per legge (art. 5 della legge 392/1978) basta il mancato pagamento di una sola mensilità di canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza: è già motivo sufficiente per lo sfratto. Per le sole spese accessorie (oneri condominiali) la soglia è più alta: devono restare impagate per un importo superiore a due mensilità di canone.
Cos’è il termine di grazia?
È la possibilità, prevista dall'art. 55 della legge 392/1978 solo per le locazioni abitative, che il giudice conceda all'inquilino un termine — fino a 90 giorni, elevabili a 120 in casi di comprovata difficoltà — per pagare tutto il dovuto (canoni, interessi e spese) e sanare così la morosità, evitando lo sfratto. Non può essere concesso più di tre volte nell'arco di un quadriennio.
Quanto dura uno sfratto per morosità?
Dipende dal tribunale e dal comportamento dell'inquilino. Se il procedimento non è contestato, dall'intimazione alla convalida possono bastare pochi mesi; ma tra concessione del termine di grazia, rinvii e tempi dell'esecuzione con l'ufficiale giudiziario, nella pratica si arriva spesso a 6-12 mesi o più.
Quanto costa uno sfratto per morosità?
Le voci fisse sono il contributo unificato (ridotto della metà per lo sfratto, commisurato ai canoni non pagati) e la marca da bollo forfettaria di 27 €. A queste si aggiungono l'onorario dell'avvocato — obbligatorio — e i costi di notifica e dell'ufficiale giudiziario. Per un procedimento non contestato il costo realistico è indicativamente di 1.500-3.500 €, in parte recuperabili dall'inquilino se solvibile.
Devo pagare le tasse sull’affitto che l’inquilino non mi versa?
Per gli immobili a uso abitativo no, a certe condizioni: dall'art. 26 del TUIR (come modificato dal 2020) i canoni non percepiti non concorrono al reddito a partire dal momento dell'intimazione di sfratto per morosità o dell'ingiunzione di pagamento; per le imposte eventualmente già versate spetta un credito d'imposta. Attenzione: per gli immobili a uso commerciale la regola non vale e il canone va comunque dichiarato anche se non incassato. È un punto tecnico: in caso di dubbio, sentite il commercialista.
Posso cambiare la serratura o sospendere i servizi?
No. Farsi giustizia da sé — cambiare la serratura, cambiare i contatori, staccare le utenze o impedire l'accesso all'inquilino — è illegittimo e può esporre a responsabilità penale, anche quando la morosità è evidente. L'unica strada è la procedura di sfratto davanti al giudice.
La diffida ad adempiere è obbligatoria prima dello sfratto?
No, non è un obbligo di legge: si può procedere direttamente con l'intimazione di sfratto. Ma la diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) è spesso utile: a volte sblocca il pagamento senza andare in tribunale e, se il termine scade senza pagamento, il contratto si risolve di diritto, rafforzando la posizione del locatore.
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